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“우리집 베란다도 건축면적에 들어가나요?
확장공사를 했는데 면적 계산이 어떻게 되는지 모르겠어요.”

이 질문은 건축허가, 분양면적, 세금, 증축 여부까지 영향을 미치는
건축실무에서 아주 중요한 쟁점입니다.
저도 건축설계 초기엔 헷갈렸지만,
현장에 적용되는 법령과 실무를 반복해서 경험하면서
‘베란다 면적은 조건에 따라 포함되기도, 빠지기도 한다’는 걸 정확히 이해하게 되었습니다.

✅ 1. 건축면적이란?
건축법에서 말하는 건축면적이란

“건축물의 외벽(또는 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적”입니다.
즉, 쉽게 말해 1층 바닥에서 하늘을 보고 그렸을 때 차지하는 면적이죠.

여기서 중요한 건
“지붕이 있느냐”, “외벽이 닫혔느냐”에 따라 포함 여부가 달라진다는 점입니다.

✅ 2. 베란다가 건축면적에 포함되는 경우
다음 조건 중 하나라도 해당되면 건축면적에 포함됩니다:

포함 조건 설명
상부에 지붕이 있음 아파트 베란다처럼 윗집의 바닥(슬래브)이 지붕 역할을 하면 포함됨
측면이 3면 이상 막힘 벽체, 유리창 등으로 닫혀 있어 사실상 실내공간처럼 사용되는 경우
외벽선 밖으로 돌출 외벽 기준선을 벗어나 확장된 경우는 건축면적+연면적에 포함됨
확장공사로 창호를 제거 외벽선 제거 + 난방 설치 시 불법 증축 간주될 수 있음

???? 특히 베란다 확장 후 난방설비까지 설치한 경우에는
건축법 위반으로 간주되어 이행강제금 대상이 될 수 있습니다.

✅ 3. 반대로, 건축면적에 포함되지 않는 경우
제외 조건 설명
개방형 베란다 1~2면만 벽체가 있고, 유리창 등으로 밀폐되지 않은 경우
지붕이 없는 오픈 베란다 테라스 형태, 상부 덮개 없는 공간
건축허가 시 ‘외부공간’으로 설계된 구조 공식 도면상 건축면적에서 제외 처리된 부분

즉, 지붕이 없고 벽이 없으면 포함되지 않는다는 개념입니다.

✅ 4. 실제 사례로 보면
???? 아파트 베란다
통상 건축면적에는 포함되며,

확장 전 상태라면 분양면적엔 포함, 전용면적엔 제외

???? 단독주택 베란다
기본 설계상 1층 지붕 아래 설치된 구조라면 포함

**현관 앞 포치(지붕만 있는 열린 공간)**는 건축면적에 포함
(단, 연면적에서는 제외)

⚒️ 베란다 확장공사 시
기존 외벽선 넘어서 확장 + 유리창 밀폐 + 난방 시
→ 불법 증축 간주 → 면적 포함 + 과태료 대상

✅ 마무리 요약
구분 건축면적 포함 여부
지붕 있음 + 3면 이상 막힘 ✅ 포함됨
유리창 닫힘 + 외벽선 확장 ✅ 포함 + 위법 가능성
지붕 없음 + 1~2면만 막힘 ❌ 포함 안 됨
설계도면상 외부공간 표시 ❌ 제외 가능

✅ 마무리하며
베란다는 단순 부속 공간이 아니라
건축법, 주택법, 세법이 교차하는 공간입니다.
특히 확장 여부나 유리창 설치, 난방기구 설치 유무에 따라
면적 포함 여부뿐 아니라 위법 여부까지 달라질 수 있기 때문에
꼭 전문가와 도면을 기준으로 확인하시는 걸 추천드립니다.

혹시 본인 주택이나 아파트의 설계도면, 확장 여부, 위반 여부를 점검해보고 싶으시다면
제가 정리한 ‘베란다 포함 기준 체크리스트’를 공유해드릴 수 있습니다.
댓글로 요청 주세요.

몬드리안의 회화에서 공간 확장을 각기 다른 면과 다른 길이의 선으로 표현하고 있다.