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“테라스 바닥이 낡아서 새로 작업하려고 합니다.
타일만 새로 깔면 되나요? 혹시 법적으로 허가가 필요한가요?”

이 질문은 단순한 시공 문의 같지만
실제로는 건축법, 주택법, 방수공법, 구조 하중까지 연관된
‘리모델링에서 가장 민감한 부분 중 하나’입니다.

저도 여러 현장에서 테라스 공사를 진행하며
한 번의 방수 실패로 누수 보수 비용이 몇 배로 불어난 적이 있었기에
작은 공사처럼 보여도 반드시 기본을 지켜야 한다는 걸 강조드리고 싶습니다.

테라스는 구조물 위에 설치된 노출 바닥입니다

테라스는 통상
건물의 슬래브 구조 위에 시멘트 몰탈을 얹고
그 위에 타일, 방수층, 마감재 등을 덧대어 만드는 구조입니다.
즉, 지면과 닿은 마당과는 달리
건물의 일부분이며, 하중과 방수, 배수가 모두 중요합니다.

바닥 타일만 교체하더라도 방수 체크는 필수입니다

기존 타일 위에 타일을 덧붙이거나,
기존 마감재를 걷어낸 후 새로 타일을 깔 경우
반드시 다음을 확인해야 합니다:

기존 방수층 상태: 갈라짐, 들뜸, 습기 잔류 여부

기울기 유무: 빗물 배수가 안 되면 모서리나 문턱에서 물고임 발생

하부 단열재나 시멘트 몰탈 상태: 푸석해졌다면 철거 후 재시공 필요

특히 오래된 건물일수록
방수층 없이 타일만 깔려 있는 경우가 많기 때문에
타일만 교체하면 오히려 누수 문제가 더 빨리 드러납니다.

구조 보강이 필요한 경우도 있습니다

테라스를 단순 마감이 아닌
가구를 놓고 쓰는 공간(예: 루프탑 카페, 데크 설치 등)으로 활용하려는 경우
추가 하중에 따른 구조 안전성 확인이 필요합니다.

특히 다음과 같은 경우는
건축사나 구조기술사 자문을 받아야 합니다:

데크 위에 온실 설치, 텐트 고정, 화단 설치 등

실내 공간처럼 유리창, 지붕 시공 계획

슬래브 구조 위 무단 증축 형태의 마감

테라스 작업이 ‘건축면적 변경’에 해당될 수 있습니다

단순 방수·타일 교체는 보통 건축 신고 대상이 아니지만,
다음 조건 중 하나라도 해당되면
불법 증축 또는 건축법 위반 소지가 있습니다:

테라스를 외부 벽체로 감싸 실내처럼 만드는 경우

지붕, 캐노피, 유리창 등을 고정 구조물로 시공하는 경우

난방, 수도, 전기 설비까지 설치하여 생활 공간화할 경우

이 경우는 시·군·구청 건축과에 확인 후
건축물 대장 변경 또는 사용승인 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

제가 진행했던 실제 사례

작년 부산 수영구에서 진행한 한 아파트 테라스 작업에서
입주자는 타일 교체만 원했지만,
실제 현장 확인 결과
기존 방수층이 들떠 있었고, 슬래브가 경사 없이 평탄한 구조였습니다.

결국 전체 철거 후

경사 몰탈 재시공

고무시트+도막 복합방수

배수구 보강 및 하부 단열 처리

내구성 높은 외부용 포세린 타일 시공
까지 2주간 공사를 진행했고, 이후 2년 넘게 누수 없이 유지 중입니다.

마무리 요약

항목 확인 사항
방수 기존 방수층 상태, 누수 이력 여부
경사 물빠짐 구조 확인 (배수구 위치 포함)
구조 슬래브 하중 여유 여부
허가 고정 구조물 시공 시 건축허가 여부

마무리하며

테라스는 ‘건물 외부 공간처럼 보이지만 건물 내부 구조에 포함되는 공간’입니다.
겉보기엔 작은 공사 같아도, 잘못 시공되면
누수, 결로, 구조 균열, 이웃 간 분쟁까지 이어질 수 있습니다.

지금 시공을 고민 중이시라면
시공 전 체크리스트나 방수 공법 비교표 자료도 공유해드릴 수 있으니
댓글 남겨주시면 도와드리겠습니다.

건물의 균질한 면과 직각의 볼륨은 보편성.